二手房房龄不清楚，该怎么办？

来源：高和德律师所 陈海昶律师

房屋买卖时，房主应当提供所售房产的房龄，但在实践中经常发生房主说不清房龄的情况，所提供的文件，也不能确认实际房龄。如有的房产证上只有发证日期，没有建成年代，从房产证上看不出房子的转卖次数，发证日期只能证明最后一次发证，可能远远迟于房屋实际的建成年代。如果买卖合同没有约定年限的话，买房人的实际利益将会受到很大侵害。
    碰到这种情况，买房人可以向房屋交易主管机关了解（需要办理一定的手续），也可以向物业管理公司了解情况。最重要的，还是在买卖合同中明确约定，如果房屋的实际建造年限与房主所述不符，房主应承担违约责任，赔偿买房人实际或可能受到的损失。
    《土地管理法》明确规定，住宅的土地使用权期限为70年，土地的使用年限以土地使用证上的记载为准。土地使用年限到期后，政府有权收回土地，如果不收回，则土地使用权人应当支付相应的土地使用费。
    如果房屋买卖已经成交，但买卖合同对此没有约定，那么从民法的原理出发，可以按该房屋合同总价除以使用年限(70年)，再乘以买房人损失的年限来确定补偿金额。

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