为免掉营业税，五年后过户合适吗？

作者：北京高和德律师所 陈海昶律师

   问：现在国家规定，住房满5年后转让可以免交营业税、个人所得税，如果买卖双方一致约定，5年后再办理过户手续，用这种办法免税可以吗？

解答：在现实生活中，确实有一些买卖双方私下约定延期办理过户以达到免交营业税的目的。还有一些人采用“以租代售”的方式避税。本律师认为：虽然采用上述办法在5年后过户可以按规定不用缴纳营业税和个人所得税。但这种做法无论对买方还是卖方均有一些不妥之处，毕竟房屋产权没有转移完毕，在未过户期间，有诸多外界因素会影响到交易过程，买卖双方都可能面临意料外的风险，包括政策、市场波动的风险，特别是房地产价格一旦出现大的变化，必有一方会有重大损失。作为买方将面临以下几点风险：
    1.由于房屋价格具有极大的可变性，如果所签的价格与5年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格大幅上涨，房主宁可愿赔偿违约金也不愿卖房子，对于买方来讲，将面临产权纠纷，即使最后获得房屋产权，也要付出很多精力和时间，如果败诉失去房屋产权，那实际损失就更难以计算了。
    2.如果房主在此期间将此房抵押或另外出售，都有可能导致买方不能顺利取得房产证。
作为卖方也面临5年后如果税率涨了怎么办？国家出台新的限制性措施怎么处理？这次些都是潜在风险。
    律师提示：无论买方还是卖方，及时过户，依法纳税比较妥当。

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