导读
　　 党的二十大报告中提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。发挥能动司法，依法裁判涉居住权案件，充分保障人民群体的居住权，对实现“人民群众住有所居”具有重要意义。多年来，江苏省南通市两级法院高度重视涉民生权益案件，特别是在审判涉及未成年人、老年人以及其他特殊群体案件中，始终坚持以人民为中心的理念，深刻践行司法为民情怀，着力促进家庭和谐与社会稳定。日前，南通市中级人民法院通报了一批居住权纠纷典型案件，对居住权的权利性质、设立对象以及权利保障等问题进行解析，为维护居住权人合法权益、增进民生福祉提供司法保障。
　　 居住权优先于遗产等财产性权益
　　 张斌现年63岁，与妻子刘芳育有一女张燕。2019年初，张斌与刘芳调解离婚，并就共有的人民花苑308室房屋约定如下：“二人在世时只允许本人居住，不得出租、出售或转让，禁止借给他人居住；二人身故后，交由女儿继承。”
　　 2020年3月，刘芳因患病需要治疗，要求女儿张燕支付医疗费，但遭到张燕拒绝。同年6月，张斌、刘芳再次约定：“若将该房屋出售，收益二人各得50%；协议签订后二人均不得在该房屋内居住，且不允许其他人居住。”嗣后二人均搬离该房屋。同年9月，刘芳在病重之际留下遗嘱，载明其去世后所有的房屋50%产权归弟弟刘明所有，并由刘明负责料理丧葬等事宜。
　　 2022年9月，张斌因无其他居所，欲居住在308室房屋内。对此，张燕表示同意，但遭到刘明阻挠。
　　 后刘明向法院起诉张斌父女，主张其依据刘芳遗嘱而享有对308室房屋的50%所有权，对该房屋享有同等居住权，并要求张斌交付房屋由其居住。对此，张斌表示依据其与刘芳的离婚协议，房屋由张燕所有，遗嘱为无权处分。
　　 南通经济技术开发区人民法院审理后认为，张斌二人在离婚时关于该房屋的约定可以视为将该房屋赠与张燕。但是在刘芳患病期间，张燕作为受赠人拒绝履行扶养义务，刘芳作为赠与人享有法定撤销权。刘芳在2020年6月与张斌的再次约定视为行使撤销权的表现，刘芳仍享有该房屋50%的权益。刘芳在订立遗嘱时思维清晰，具有意思表达能力，所作遗嘱符合形式要件，故刘芳在遗嘱中对属于自己的房屋份额进行处分的行为合法有效。
　　 虽然刘明因遗嘱而对该房屋享有权益，但是无法从遗嘱中得出其享有居住权益的结论，且刘明具有住所。故刘明对该房屋的权益指向为财产性权益，即若该房屋变卖后，刘明享有出售价款的50%。无论张斌对该房屋享有50%的权益是基于对张燕的撤销赠与，还是张燕接受赠与后取得房屋权益，张燕均同意张斌居住使用该房屋。鉴于张斌除该房屋外并无其他房屋居住，依据民事权益位阶，张斌对该房屋享有的居住权，优先于刘明对该房屋享有的财产性权利。因此，法院驳回了刘明的诉讼请求。
　　 一审判决后，刘明不服提起上诉，南通中院二审维持原判。
　　 【法官讲法典】
　　 民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”房屋不仅是生活所需，亦关涉到社会的和谐稳定。故法律为了实现居者有其屋的目标，新设立了居住权，即房屋所有人可以其所有的房屋为他人设定居住的权利，以满足特定人员的生活居住需要。作为一项用益物权，居住权具有物权的基本特性，即居住权具有优先性，在居住权与债权发生冲突时，法律优先保护居住权。此外，若房屋所有人将房屋处分给了第三人，在居住权合法有效的前提下，第三人即使取得了该房屋所有权，仍然不可对抗居住权人的居住权，即居住权人享有继续在该房屋内居住的权利，不受房屋所有权变更的影响。
　　 本案中，案涉房屋原归属张斌与刘芳共有，后二人在离婚时约定将该房屋赠与张燕，刘芳在撤销赠与后又将该房屋份额遗赠给刘明。但在张斌享有居住权的前提下，虽然该房屋所有权归属几经变更，均不影响其对该房屋享有的居住权益，且优先于刘明所享有的财产性权利。