房主于2004 年8月购买了一套96平方米的住宅，次年3月装修完毕后被买方看中买下。就在准备办理过户手续时，“国八条”出台，双方为交易税费的分摊产生纠纷：谁也不愿承担契税。僵持不下，最后双方达成一个“书面协议”，买方支付2／3的费用先入住，等2006 年8月办理过户手续后再付清余款。
买方入住以后，房价屡屡下降，便心生悔意，要求退房，在遭到拒绝后向人民法院提起诉讼，推翻“君子协议”，以没有过户为由要求退房。而房主为了息事宁人，主动作了让步，愿补偿买方1万元损失才让其撤诉。眼看两年期限已近，双方都等着过户了结，谁知“国六条”又出台，期限延长至三年，且该房并无上涨迹象，出手难，付款更难。目前双方都无意等待三年后的交易了，但在交易税费的缴付上分歧较大，难以统一，不排除最后诉诸法律的可能。
一般来说，房屋买卖合同的卖方其主要义务是将出售房屋交付给买方。交付包括实物交付和产权交付，产权交付就是房产过户；而对买方来说，其主要义务是支付房款。如果合同上对于卖方过户和买方付款约定了具体的时间，那么买卖双方都应当按照约定积极、及时履行自己的义务。
如果合同上约定的卖方过户的时间和买方付款的时间不是同一个时间，也就是有先后顺序，那么履行时间在前的一方应当先履行义务。应当先履行义务的一方逾期达到一定天数仍不履行的，后履行一方有权解除合同。
如果卖方过户的时间在前，而卖方不同意过户的原因是因为要缴纳营业税；在买方诉诸法律解决争端时，卖方是不是可以主张因国家政策发生变化，卖方缴营业税属于不可抗力？回答是，此理由不成立。理由如下：1、我国法律政策规定，在房地产交易中应当缴纳营业税的是卖方，而不是买方。2、构成不可抗力，必须具备不能预见不能避免并不能克服三个条件。在房地产交易中，卖方因出售房屋而获利，是有能力缴纳营业税的。其不缴纳营业税的行为也不属于不可抗力。
综上所述，国家政策在营业税方面发生变化，房产买卖合同还要按新的国家规定继续履行。 |
