案例一：买方反悔不买房 购房定金不能返还
案情：买方通过中介看中一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，7日后签订二手房买卖合同。按照约定，买方当天付了1万元定金。一周后，买方反悔，要中介退回定金，中介拒绝。为此，买方把中介告上法庭。法院经审理查明，买方根据意向书付了1万元定金，此后买方后悔不愿购房，《承购意向书》中明确约定，如卖方悔约不卖房，双倍返还定金，如买方悔约不买房，定金不予退还。根据我国有关法律规定，一审法院驳回了买方的请求。买方没有上诉，判决生效。
律师点评：处理定金纠纷，首先按照“合同自由”原则，根据双方的约定处理，如果没有约定或约定不明确，按照法律规定办。在实践中，按照法院判决及行业惯例，卖方收到中介转付的定金之后，买方买房产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回定金。
对此，需要说明的是：关于定金的性质应当有明确的书面约定，以区别于没有担保作用预付款。
案例二：中介居间不成 买方不能获赔
案情：买方通过中介看好一套二手房，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但是，当中介联系卖方，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知买方，卖方不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但买房认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，买方与中介未取得一致意见，将中介告上法院，要求中介按照“定金罚则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了买方的赔偿请求，二审维持原判。
律师点评：在这类纠纷中，有个共同的特征，即买方认为既然与中介签订居间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，认为中介违约了。买方误认为中介必须居间成功，否则即是违约。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，买方心理难以平衡。这样的主张法院是不支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上买卖双方任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬，买方可以要回意向金或预付的部分房款。
案例三：非正当理由导致退房 买方要求退定金未获支持
案情：买方通过中介看中一套二手房，经过中介服务，买方与卖方签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天买方付了定金1万元，买卖双方对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，买方反悔，并向中介发出书面通知，认为卖方隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。卖方原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致意见。两个月后，卖方将房屋另售他人，并因定金退赔问题与买方闹上法庭。庭审中，买方认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因卖方没有告知而产生误解，合同解除的责任应归于卖方。卖方认为，生老病死属人之常情，买方没有询问，自己没有告知的义务，合同解除的责任应归应归于买方。法院判决将合同解除的责任归于下家，驳回了买方的诉讼请求。
律师点评：本案法院之所以判决买方败诉，主要有以下三个原因：
（1）人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下家事先有特别要求，否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。
（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。
（3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。
需要说明的是，如果有证据证明，买方购房的确是用作婚房，法院则应酌情考虑买方的请求。
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