现在正好是刚需和改善，积极入市的最佳底部。

开发打折最狠，业主含泪甩卖，跪求你去救救它们。买家的上帝优越感无以复加。

然而，这种状态可能很快就会转变。

未来十年，我国住宅基本需求为每年 14亿平。2023年新开工却只有7亿平，存在巨大的供应缺口。而且，连续3年以上新开工严重不足。

由于经济萎靡、房价下跌，房企爆雷等因素影响，近几年积累的30亿平左右的基本需求被压制和推延。

两年后，如果市场实现良性循环，很可能面临3个人抢1套房的紧张局面。

房地产市场的疯狂或将再次上演。

而住建部已经提前发文预警，要求各地提前规划未来供应规模，防止市场大起大落。

每人每年1平米的住宅需求

还将持续十年

经济长期稳健发展，是激发我国住房需求的核心动力。

根据北大教授林毅夫的研究，中国与美国的差距，相当于德国40年代中，日本50年代中，韩国80年代中的时候。这三个国家在随后的16年里，平均每年经济增长达到9%。

剔除老龄化、人口增长放缓、与美国竞争等因素，2035年之前，我国实现每年6%的经济增长，是完全有可能的。

房产泡沫破灭后，日本经济增速只有1%左右，美国在2%左右，而我们还在5%左右。

目前我们还处在城镇化的后期，住宅刚需还比较强劲。美国和日本在房地产泡沫破灭时，城镇化率都在80%左右，而我们目前还在65%，未来还有10个点的快速提升空间。到2035年，每年提升1个点，还有1300万人要进城的。所以，各地还在加强保障房建设。

同时，“市场+保障”双轨制后，商品房市场将开启二次市场化，多样化的改善需求将进一步释放。

美国在城镇化达到70%以后的二十年里，还实现了城镇人口每人每年1平米的新建住宅需求。

目前，日本人均GDP达到已经达到3.6万美元，美国人均GDP是7.6万美元。

而我们的城镇人均GDP大概只有1.5万美元。到2035年，城镇人均GDP有望达到3万美元。

住房改善需求和城市更新需求将进一步激发。

整体来看，每人每年1平米的住宅需求还将持续十年。

每年14亿平新建住宅

是基本需求

我们来算一下，每年14亿新建住宅需求总量是怎么来的

第一、新市民刚需住房需求5.4亿平。

每年大约1300万人进城，按照人均42平的建筑面积计算，

那么，首次置业的刚需，每年要新建大概5.4亿平住房。

第二，改善住房需求4亿平。

虽然套户比、住房拥有率等指标，中国已经追上甚至超过发达国家，但是我们的人均居住面积还有提升空间。日本岛国的人均套内使用面积达到了35平，美国高达67平。中国人均建筑面积42平，折合成套内使用面积只有30平。

与日本相比，中国的人均建设用地面积和住宅使用面积，都还有20%的增长空间。

目前全国城镇有400亿平住宅，也就是还有80亿平改善空间。

那么，未来20年，改善需求每年要建设4亿平住宅。

第三、旧房改造需求8亿平。

现在美国总住宅面积的更新率大概是2.3%，综合城乡口径、地广人稀、建筑年代等因素后，我们可以按2%计算。

目前，我国城镇存量住宅大概400亿平，旧改需求每年要新建8亿平。

总体加起来，刚需5.4亿平+改善4亿平+旧改8亿平，合计17.4亿平。

这与2021年16.7亿平的住宅开工面积非常接近了。

考虑老龄化、人口降速等因素，剔除20%的余量，大概还有14亿平的基本需求。

这就是每年14亿平新建住宅基本需求的由来。

而2023年的新开工住宅面积仅为7亿平，只有合理水平的50%。

那么，多年的供求不平衡之后，将出现怎么样的局面呢？我们来看看

未来三年

可能会3个人抢1套房

相比2019年平稳交易量14亿平，2020-2021年提前透支的购买力大概在3亿平左右，这些购买力在2022年得到消化。

因为2022年的销售额只有11亿平，加上这个3亿平，才正好达到正常年份的14亿平水平。

2023年，新住宅交易量只有10亿平，合理需求被延迟了4亿平。

2024年，新开工住宅面积大概只有5亿平，出现9亿平的缺口。两年累计14亿平的缺口。

2025年，三年总需求将达到28亿平。

如果，房地产市场企稳回升，新开工面积恢复到8亿平。

那么，当年需求比将是28：8，也就是3.5个抢1套房子。

那时市场会不会暴力反弹？会不会报复性购房？很难说

2026年，四年总需求将达到34亿平（包含2025年的6亿平缺口），

如果当年新开工面积恢复到11亿平，那么需求比是34：11，仍然是3个人抢一套房子。

或许，我们又要面对连续两年的楼市火热。

2027年，五年总需求达到37亿平（包含2026年3亿缺口），

如果当年新开工面积达到正常水平14亿平，

那么，需求比是36:14,对应的是2.6个人抢1套房子。

供不应求的状况开始缓解。

GDP增长6%是前提

城市化率达到80%以后，美国、日本的新房市场占比只有15%，而2023年我们的新房占比还在60%左右。中国人对于新房的需求远未止步。

只要中国经济还在6%以上速度快速发展，住宅需求就还有较大的发展空间。

所以前提是，经济增长也恢复到2019年时的6%或以上。因为，自从GDP增速掉到5%以后，似乎全社会的裁员、降薪、企业倒闭就开始蔓延开来。

对于中国经济，很可能6%就是一个分水岭，6%以下时，经济问题凸显，社会购买力下降。6%以上时，经济动力强劲，社会购买力上升。

如果GDP增速在6%左右，每年新增需求还将维持在14亿平，大概是在2019年的水平。

如果GDP增速在5%左右，估计楼市每年的主要需求将下滑到10亿平左右。也就是回到2014年的水平。

那么，2015-2021年超过10亿平的购房都算透支购买力，需要通过2022-2028年来消化。

也就是说，楼市购买需求的触底要到2028年左右。比美国次贷危机的楼市触底时长还要久一点。与高盛的预测的房价触底时间基本一致。

那时，城镇化更加接近尾声，城镇人口10亿人，城市更新的新建需求也就是10亿平。正好平稳过渡，完美对接，持续未来数十年。

当然，房地产与经济是一个鸡生生蛋蛋生鸡的良性循环。

2021年，住宅面积销量达到16亿平的顶峰，当年GDP不是还创造了8.7%的增速么？

不知道是房地产成就了GDP，还是GDP成就了房地产。

那么，你觉得2025年以后，中国经济还能回到6%以上的美好时代吗？

如果，现在就是二十年一遇的入市良机，你敢下手吗？