3月初，有谣言表示“万科欠新华资管100亿，寻求展期遭拒”，随后新华资管表示“消息不实”。但有恒大、碧桂园的先例，市场对房地产商风声鹤唳，投资者一旦闻讯，立刻恐慌出逃，万科惨遭股债双杀。

有一种说法，万科是房地产行业最后的“堡垒”。这最后的“堡垒”正在摇摇欲坠？

解决流动性危机不治本

3月11日，国际评级机构穆迪突然将万科的评级下调为“垃圾级”。穆迪认为，在未来12到18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻的考验，不排除未来进一步下调评级的可能。

穆迪认为万科还本付息的能力有限，尤其在未来12到18个月内，如果经营状况恶化，偿债能力会同时削弱，违约的概率会上升。

穆迪说得这么精确，那万科在未来12个月内所需要偿还的债务总额是多少？
据不完全统计，这个数字可能超过445亿元，包括3笔境外到期债务26.75亿美元。

万科的总资产为1.65万亿元，其中负债1.24万亿元，万科账面持有资金大概有1000亿元，扣除预售监管资金后，能控制的资金在500亿左右，勉强能够覆盖短期负债。

但万科不可能掏空现金流来还债，万科需要更多的流动性。这就是债务违约风险的根源——流动性危机。

为了流动性，万科卖了上海万科七宝广场，还要卖长租公寓“泊寓”。3月19日晚，万科抵押了上海中区项目向兴业银行贷款14亿元。

但流动性危机只是急症，根本问题在于市场仍未回暖，万科业绩持续下降。

万科的合同销售额从2020年的7041.5亿元，降到2023年的3761.2亿元，接近腰斩。更恐怖的是，2024年前2个月，万科的合同销售额只有334.7亿，同比减少43%。

对于房地产企业，销售回款就是心脏里的血液，销售回款不足，营业亏损，最终将恶化为资不抵债，导致信用危机，就像心肌缺血引发心搏骤停，那是致命的。

只靠银行给万科提供抵押贷款，治标不治本！

万科手里还有多少有价值的项目能够抵押？贷款不能解决万科房子滞销、销售回款不足的问题。

万科遭遇的问题，就是中国房地产市场正在遭遇的！

救市要靠做市商

美国是怎么拯救房地产市场的？

答案是靠“做市商”。

做市商，字面意义就是在没有市场的地方，做出（创造出）市场。这里所谓“没有市场的地方”，指的是活跃度不足，流动性不足的市场。

做市商的本质，就是以自己的库存，以合理的价差，向买卖双方提供报价，促成交易为市场提供充足的流动性，即作为市场的终极买家，吃得下全部卖盘；作为终极卖家，吐得出全部库存。只有如此才能为市场筑底，使信心迅速恢复，其结果是并不需要太大的资金量，就能撬动市场资金大规模跟随。

2012年，因按揭贷款崩溃止赎，大批房产被银行回收拍卖，拍卖的低价砸垮了市场价格，美国正经历长达6年的房地产熊市。

房价下跌超过50%，又造成大批房主需要还给银行的房贷太多，还不如断贷。这些房子被称为潜在的止赎房。当时有人预测，如果美国的房地产熊市持续到2013年，还将有360万套潜在的止赎房变成止赎房，走进拍卖行，进一步压垮房价。

2012年2月1日，美国联邦住房金融局（FHFA）在与美联储、美财政部等多机构协调后，向投资机构发布房地产大反攻的动员令——以“做市商”的机制拯救美国房地产！
这个机制的目的很简单，就是消化止赎房、逆转房价走势。

方法就是引入投资机构成为“做市商”，欢迎投资机构大批量打折购买止赎房，但必须持有并出租一段时间。更重要的是，美联储以超低利率为投资机构提供大规模的廉价融资。

当以黑石为首的华尔街投资机构获得了廉价融资，同时还能以6万-8万美元的优惠价，大批量买到市场价格20万的独立房，再每套房子投入1万-2万美元进行翻新，就可以在租房市场换来1000-1500美元的月租金，即便考虑空置期等因素，投资回报率也能达到14%—20%。所以，这些资本非常乐于“拯救美国房地产市场”。

最终的结果是，华尔街资金大批量吃进低价房产，翻修后再投入租房市场，以区区数百亿美元撬动了高达23万亿美元的美国房地产市场。

2012年3月，美国房地产市场就发生了奇迹大转折，由熊转牛！据统计，华尔街资金仅用时一年半，购买了大约10万套住房，就彻底托起了美国房地产市场。

中国房地产市场需要做市商

现在中国房地产市场最紧急和最危险的问题就是老百姓看不到市场的底而不愿出手，新房和现房都失去了流动性，房地产商也没有足够的销售回款，危及了短期融资，一旦资金链断裂，就会破产，万科如此、万达、恒大、碧桂园也是如此。

失去流动性的房地产市场，正需要“做市商”来救市。有效的救市必须注重操作的逻辑顺序。

先拯救二手房的流动性，再促进新房的流动性，最后才是使烂尾的楼盘恢复流动性。

如何拯救二手房的流动性呢？

参考黑石等投资机构拯救美国房地产的经验。

做市商要先确保获利机制。以资产负债表的视角来看，首先，做市商要获得廉价的融资渠道，其次，要确保资产的收益高于融资的成本。

廉价的融资渠道，需要监管机构进行重大的“金融创新”。

做市商想要获得廉价融资的渠道，就需要能够以批量收购的房产作为抵押品，对抵押品深度打折之后，以回购的方式再向货币市场发行一种短期的抵押债券，承诺到期后归还本金并支付利息。

而这个利息应该略高于货币市场的同类产品，比如一年期定存收益率是1.45%的话，那么做市商的一年期抵押债券定价可以在1.5%以上。

这会给现在面临资产荒的投资人提供更有吸引力的选择。

如何确保资产收益高于融资成本呢？

融资成本确定后，做市商要按照地区的租金价格、持续盈利的最低要求，算出购房的价格上限。（做市商必须持有一段时间房子才能出售。）

比如北京某地50平米小户型楼房的市场价是6万元/平方米，平均租金为5000元/月，租金回报率是2%。那做市商以3万元/平方米的房价敞开收购所有愿意卖的二手房及法拍房，给市场筑底，就能保证有4%的正收益，高
于1.5%的融资成本。

做市商收购到的房子越多，赚到的钱就会越多，还避免法拍房低价成交，降低市场预期。

老百姓看到底价，确定在真有急事的时候，房子能够立即变现，就会形成稳定的预期，自然会在底线之上进行交易。

做市商能够以底价批量收购到的二手房，反而不会太多。

二手房市场盘活后，新房就会基于二手房的定价，形成稳定预期。

稳定的预期就是信心，新房市场就能够重新定位并开始活跃。

最后，我们再讨论如何使烂尾的楼盘恢复流动性。

同样，我们可以用做市商的思路，盘活烂尾楼盘，达到保交楼的政策逻辑。

由于二手房市场筑底，流动性增加，新房市场的流动性也得到增强，这时候烂尾楼盘的潜在价值也会顺势上升。

考虑到中国的特殊国情不同，应该以做市商为操盘手，与纾困基金、地方政府、地方融资平台、各地的资产管理公司进行密切合作。合作方的主要功能是为做市商提供信用担保，使做市商的资产抵押证券得到信用增强，降低融资成本。

此时，做市商可以对烂尾楼盘进行深度打折，比如100亿的楼盘，以30亿或20亿的价格吃进，然后以烂尾楼盘为抵押品，向货币市场发行收益率更高的回购型债券。

由于合作方的增信作用，这种高收益的做市商债券将获得市场更热烈的反应。

如果烂尾楼盘建成后销售不顺，地方政府需要履行承诺赔偿做市商，至少使其不致亏损，然后地方政府等合作方再对这些建成的住房进行改造，变为廉租房、人才房或共有产权房，向特定人群提供价廉和稳定的住房服务，从而极大盘活现有烂尾楼的资产价值。

如果采取做市商机制来拯救中国房地产，那么参照美国经验，大约在一年半的时间内就可实现房地产市场的筑底反弹，从根本上解决房地产公司所面临的资金和违约压力。

这一套房地产做市商的“解法”，实际上是以国家信用来撬动资本市场的资金，共同拯救房地产。最终的结果是国家省钱，老百姓有高收益，房市恢复流动性，经济快速重振。

所以，不仅万科需要做市商来拯救，同时整个中国房地产也需要做市商来做“信心起搏器”。

只有稳定房地产，中国经济才能快速恢复元气！