近期，房地产市场有点分化了，一半是火焰一半是海水。

有些城市的楼市继续下行，有些城市的二手房成交量却在“蹭蹭”的上涨，比如说深圳的二手房成交量已经突破近几年的新高了。所以说国内房地产市场未来逐渐走出因城市分化的行情也不足为奇。

但必须得承认，房地产行业已经是出一个历史性的转折点上。在过去的几十年里，楼市的大行情是由多方面因素共振导致的，既有经济快速增长的原因，也有人口红利及城镇化率的原因，当然还有信贷扩张的原因。

但最近几年，影响房地产的发展因素在明显发生改变，像人口已经连续2年负增长了、城镇化率也在逐渐放缓、住房供应的不断增加等等。这些因素的变化必然也会导致房地产迎来一轮的历史性大变局！

一、住房需求会因人口减少而出现萎缩

楼市发展最核心因素仍然是人口因素，人口的变化对楼市的影响比如也是最大、最深远的。过去的房地产市场享受到8090代那次“婴儿潮”长大后的人口红利。而如今这种红利将逐渐消退，国内人口已经出现“二连降”，而从国际上的经验来看，人口一旦出现负增长，再想回到正增长是非常困难的。

人口的减少比如会导致未来对住房的需求的减少，加之人口老龄化的来临，未来住房的结构也会发生改变。这些对房地产的发展将会产生非常深远的影响。一是整体需求减少，而是需求结构发生改变。

二、住房供求关系已发生重大变化

住房供求关系已经发展重大变化，这个表述已经出现了官方的文件里了。说明整体住房供大于求已经基本上成为大家的共识。而这种供大于求的现象在三四线及以下的城市里表现更明显。相信平时生活在大城市的人，在春节期间回老家就能非常明显感到老家到处建的是新房子，已经卖出去的新楼盘入住率也不会太高。

中国目前建房子的能力应该是全球第一了，只要有需要，房子就能快速被建设出来，未来几乎不可能再出现过去缺房子的情形了。供求关系已经发生了重大改变，我们看到房地产的思维也需要转变！

三、房地产不再作为刺激经济的主要手段

过去的情况是，经济上遇事不决就请出房地产，经济好的时候，“高房价”被骂的时候就会调控房地产，因此房地产被戏称为“夜壶”。而如今似乎这个“夜壶”再也没有被启用了。

我认为没有再次被启用，除了上面已经意识房地产的问题，还有一个非常重要的原因是房地产自身已是今非昔比了，自身的发展也是难以为继了，继续用来刺激经济很可能会适得其反。

三、购房者的心理发生转变

过去一聊到房地产，就有不少人会认为房价会“只涨不跌”。现在提及房地产，更多人在摇头认为房价会继续下跌。其实现在想想，这种心理的变化也才几年时间，但这种心理一旦形成，对市场会造成比较大的影响。

而目前市场明显被一种消极的心理在影响着，有时候可能市场真的还没那么惨，有一部分还是有购房需求的，看到大家在观望，于是也就放弃近期购房的打算，也加入了观望的人群中了，谁都想买到更便宜的东西，这就是人性。