随着“14号文”的出台，新一轮房改框架浮出水面，保障性住房成为本轮房改的核心内容，将成为房地产转型发展的新模式。“短期看保障房会对商品房产生一定的挤压，但影响不大；长期而言，将优化住房结构，为无力购买但仍有需求的人提供解决方案。”魏晨阳表示。

在保障房建设中，魏晨阳提出“公募REITs为存量资产盘活提供新思路”、“超七成金融机构关注保障房和长租公寓投资”等观点，引发广泛传播。本期腾讯房产《楼市透视镜》栏目之“再启保障房”系列策划，邀请清华大学金融科技研究院副院长魏晨阳围绕保障房制度建设及难点、保障房资金、保障房分配及监管等热点话题进行深度探讨。

当前保障房建设存在哪些难点？魏晨阳提出三个方面：1、土地划拨方式作为主要政策手段，间接增加了地方政府的财政压力；2、准入机制不够明确，目前工薪阶层收入标准不太明晰，这可能导致一些人会钻空子，造成资源分配不均；3、资金筹措和运营方的退出机制不清晰，理想状态下的保障性住房建设，应该吸引银行和民间资本等多个主体参与，以形成多元化的资金来源。

因此，他提出“新加坡模式”中有值得学习的地方，注重保障房的可负担性，通过调整组屋折扣，确保在商品房价格上涨时，保障房仍然负担得起；实行保障房“预购机制”，申请率达到70%后再建房，降低误配和过度供给的问题；特别强调建立“储蓄机制”，通过专设保障房储蓄账户，允许存款并提供低息贷款，降低购房者融资成本。

谈及在保障房建设中，民营房企的参与空间，他坦言“存在一定的困难”，但仍然可以通过“国企合作、盘活闲置资源”等方式参与保障房建设中，一来可以发挥民营房企自身的代建和后期的运营优势，二来民营房企加入保障房建设，既实现了资产的盘活，也向市场传递了积极信号，对房地产市场信心的重塑至关重要。

腾讯房产《楼市透视镜》栏目之“再启保障房”系列策划

以下为对话全文：

保障房需建立可持续监控机制，短期对商品房有一定的挤出效应，但影响不大

腾讯房产：近期，中央经济工作会议再次强调“加强住房保障体系建设”，您认为该如何进完善我国保障性住房体系？

魏晨阳：保障性住房体系的建立主要是为了解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

保障性住房体系的建设，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，那么在完善的过程中需要重点关注以下四点：

第一，规划和建设保障性住房时要“因需而建”，根据不同地区和规模的需求差异，制定相应的规划和建设方案，重点关注低收入群体需求，确保政策和财政支持精准到位。

第二，投融资方面需要更多创新和支持体系。要考虑财政政策的精准性，鼓励多元化的投融资选项，以提供更多灵活的资金来源，包括银行贷款和抵押贷款。REITs市场有很好的可持续性退出机制，建议在早期建设保障房时考虑未来的退出机制，能确保它的投融资是可持续性支持的。

第三，针对用地属性制定优惠政策。比如集体用地就需要提供更多的精准财政支持；对于闲置存量房产，应在转变为保障性租房时尽量降低成本，保持使用性质不变，避免大规模改建或重建，以提高效率，确保低成本转变过程，促进保障性租赁住房的可持续发展。

第四，建立可持续的监控机制。为确保保障性租赁住房的可持续性，需要进行长期、持续、定期的监控，以确保其能够实现微利，同时满足保障作用，而不给运营方带来过大的财务压力。监控的重点是观察不同地区和市场的资金收入与成本之间的平衡情况，通过灵活地调整租金优惠程度，确保保障性租赁住房的可持续运营，激发运营方的积极性。

腾讯房产：保障房会如何影响商品房市场？
魏晨阳：短期内一定会有，但影响较小。保障房采取闭环管理，与商品房市场相对独立。尽管同一区域的类别和质量相近的商品房可能在销售时受到一定的挤压效应，但这种影响是暂时的，因为保障性租赁房和购买新房

是不同的需求。

中期来看，有利于房企和风险资产的出清，通过利用闲置存量、法拍房和收回用地等方式，将其重新盘活。

长期而言，保障性租赁住房将优化住房结构，为那些无力购买商品房但仍有住房需求的人群提供更好的解决方案。

保障房体系存在“土地划拨、准入机制、资金退出”三大难点

腾讯房产：国务院保障房14号文号称“新房改”，后续将走向“市场+保障”双轨制模式，您觉得现在保障房体系下落实双轨制最大的难点是什么？

魏晨阳：在推进保障房体系建设过程中，确实有一定的难度。

首先，土地划拨方式作为主要政策手段，间接增加了地方政府的财政压力。以往依赖土地出让所带来的财政收入已不可持续，土地划拨促使地方政府缺乏积极性。

其次，准入机制不够明确，即确定哪些人具备享受保障性租赁住房的资格。目前对于工薪阶层等收入标准不太明晰，这可能导致一些人会钻空子，试图绕过规定，造成资源分配不均。

最后，资金筹措和运营方的退出机制不清晰。目前保障房建设的资金主要依靠财政支出，但理想情况下应该吸引更多主体参与，如银行和民间资本，形成多元化的资金来源。

长期来看，确保保障性住房项目有良好的市场退出机制至关重要。尽管房地产投资信托（REITs）被视为潜在的良好退出途径，但由于仍处于探索阶段，其他资金方在考虑时存在犹豫。因此，为确保可持续发展，需要加强对于REITs等退出机制的研究和规划。

针对以上问题，我建议因地制宜，明确需求，并充分利用存量资源，将闲置资产转为保障性租赁住房以降低财政压力；对于新建项目，鼓励银行和民间资本参与以最大程度降低成本。地方政府需在这两方面权衡，以获取最便宜的资源进行建设，最终实现保本微利，确保可持续性。

需求把握是地方政府最核心的任务之一，优先盘活存量资产避免过度建设

腾讯房产：大家最关心保障性住房怎么建、钱从哪儿来等问题，那么，如何能让地方政府可持续地修建保障房？

魏晨阳：可持续地修建保障房，问题核心与商业运作的逻辑非常相似，需求把握是地方政府最核心的任务之一。

地方政府必须以需求为导向，未能准确把握需求可能导致过度建设。一旦确立了需求，接下来需要审视手头可用的土地资源，优先考虑重新盘活已经批准但未建设的土地，或者是被司法处置的土地，避免浪费。

在此基础上，可以考虑集体建设用地等方式，在争取财政支持的同时，更重要的是要建立有效的管理和运营体系。

如何建？如何保证可持续运营？如何保本微利？只有这些都确认后才能吸引更多的社会资金参与进来。

所以它是一个正循环，类似于“鸡生蛋蛋生鸡”的逻辑。核心在于准确把握需求，满足需求，并提升运营能力，这一过程对于项目的成功实施至关重要。

腾讯房产：配售型保障房能发行REITs来提供资金支持吗？

魏晨阳：对于REITs而言，强调的是底层资产具备持续产生现金流的能力，这才有市场价值。此次，增加的配售型保障房实行封闭管理，不容易进行交易，从这个角度出发与REITs发行不太匹配，这是配售型保障房本身自带的问题。

保障房建设实施“预购机制”，申请率达70%时竣工降低误配

腾讯房产：您之前提到，各地政府对于保障房建设要“按需供给”，如何做到供需匹配和规避过度供给？

魏晨阳：误配的产生往往是由于对需求了解不够透彻，未充分考虑新市民的需求偏好，例如就业地点或通勤便利性等。

在规划初期，必须确保对需求有详细的了解，并将规划与需求相匹配。可以参考新加坡的做法，实施“预购机制”，当预购需求申请达到70%时，项目开始竣工，以降低不确定性，更好地满足需求。

年轻人和新市民在选择住房时，除关注住房本身及位置之外，用户体验也同样重要。要注重社区服务、生活设施等各类需求的改善，不仅能满足个人生活偏好，提升生活品质，还能提升社区吸引力，提升可增值的价值空间。

聚焦偏好和需求还有很大的空间去挖掘，这些方面我们过去整体上不是很重视。后续在整个规划和运营的过程中，我们需要总量、结构和空间这三个维度充分考虑。如何规划？如何建立？都需要我们灵活考虑。

建立“住房流转”机制进行监督和约束，防止变相牟利

腾讯房产：新一轮保障房是以配售型保障房为主，满足有困难且收入不高的工薪收入群体，该如何确保保障房的公平分配？

魏晨阳：在住房分配和管理中，我觉得需要考虑前端和后端两个方面：

前端需要制定明确统一的标准，并保持透明度，以确保真正符合条件的人能获取住房福利。入住后需要建立持续的监管机制，持续关注居民的收入或披露收入，以杜绝造假行为。

后端在配售住房时，需要一定的监督和约束。配售型保障房并不是完全禁止交易，但不能以盈利为目的。同时，需要建立有效的“住房流转”机制，进行监督和约束，以防止配售型保障房成为变相牟利手段。

腾讯房产：如何判断真正是否是真正的低收入人群？

魏晨阳：首选要与被保人收入挂钩。收入可能分为增量和存量，增量可以通过收入和税收，与被保群体的信用记录挂钩，及时的反映出他的增量和消费，存量的话可以通过提供银行存款来证明。

制定“综合评分机制”，在使用中不断的升级该制度。其覆盖收入、就业、教育程度、是否有违约或延期支付等指标，指标维度要公开透明一致对外，同水平线去衡量大家确保公平。

学习新加坡模式：设立专门储蓄账户，允许存款、提供低息贷款

腾讯房产：新加坡的组屋模式是否可以作为中国房地产转型的方向？该如何借鉴新加坡模式？

魏晨阳：在新加坡的保障房经验中，其“强制性储蓄制度”为购房提供了资金来源，通过金融支持的引导，促使人们更倾向于选择组屋。注重保障房的可负担性，通过调整组屋折扣，确保在商品房价格上涨时，保障房仍
然负担得起，这对我国保障房的可负担性方面提供了启示。

同时，新加坡充分利用存量土地和实施预购机制，确保供需匹配，防止过度建设。通过“评分机制”提高了准入的透明度和公正性，以更精确地衡量购房资格。

此外，新加坡鼓励人们使用“储蓄机制”，也值得我国借鉴。通过专设保障房储蓄账户，允许存款并提供低息贷款，降低购房者融资成本。

民营房企参与方式：与国企合作、盘活闲置资产

腾讯房产：很多人都说央企、国企是推行保障房的主体，若按“保本微利”原则配售，民营房企参与空间有多大？

魏晨阳：现阶段，民营房企面临的压力较大，直接参与保障房建设可能存在一些困难，但相对优质的民企仍然可以通过合作方式参与其中。

一是通过与国企合作，充分发挥民营房企自身的建设和后期运营优势，避免过重的拿地压力。

二是盘活民企的闲置资产，将部分资产用于保障性住房建设中，既实现了资产的盘活，也向市场传递了积极信号。

民营房企无论以哪种方式参与，都对市场信心的重塑和正向预期的建立至关重要。当民企可以参与保障房建设并取得一定成效时，将有助于企业和个人重塑信心，为整个房地产市场注入积极的动力。

保障性住房能间接帮助年轻人提前做好养老准备

腾讯房产：保障型住房建设能否解决当前年轻人养老压力问题？

魏晨阳：保障房能间接帮助年轻人提前做好养老准备。国家提供了相对低成本的住房选择，解决了居住需求的同时，为年轻人创造了储蓄机会，助力其年轻一代可以更好地迎接未来的养老挑战。

最困难、最不确定的时期已过去，未来2-3年转型调整至关重要

腾讯房产：2024年房地产将会呈现什么样的特征？

魏晨阳：2024年是中国房地产市场企稳的关键转折点。

通过对60多家头部房企及金融机构调研，大家普遍认为最困难、最不确定的时期已经过去，出险的企业也在慢慢的恢复输血中，市场正在逐渐复苏并接受政策支持，对购房者也提供了不同需求的政策支持，并逐步进行优
化，推动市场朝着更加可持续和稳定的方向发展。

“筑底企稳”将贯穿全年，未来2-3年至关重要，房地产市场将面临转型和调整，政策支持和市场需求变化将产生深远影响。各方需要密切关注市场动向、政策导向和投资机会，以更好地应对这一行业的变革。