网友跟我探讨北京的房价什么时候能降下来？不用多降，能降到能用十年工资买一套房就行，也就是一对夫妻的五年全部收入，这样他们用几年时间就能攒足首付了。这也是理论上的国际惯例。

我问了问他们收入多少，回答是加起来年入20万。要说不算低了，基本就是北京的平均水平吧。

那五年全部收入就是100万左右，一套房怎么也得八九十平小三居吧，单价在1万出头儿。现在北京的均价是6万多不到7万，按这理想就是至少跌去80%，降回18年前，也就是2006年底至2007年初的价位。

我觉得这可能性不太大，几乎没有。首先是在全世界的近代史上，除非是像沙俄苏联和越南那种“阶级革命”式的政权更替，否则就算是战争也没造成这么大的房价暴跌。这参考阿富汗、伊拉克和现在的乌克兰吧，房价走势仍然让当地穷人怀疑人生。

此外就是经济危机造成的房价暴跌了，不少都在50%以上，但超过70%的几乎没有。日本算是跌幅最大的也没超过，首都东京更是达不到，而且也早就率先恢复了。

其他的暴跌以中国香港为代表，1997亚洲风暴之后造成70%暴跌。同时期的还有泰国，既是第一个被索罗斯攻击的，也是被掠夺最严重的，但曼谷房价从7万也只跌到了2.5万，跌了65%。此外中国也曾有过几次暴跌，海南、北京、上海、温州、杭州和鄂尔多斯等等，但最大跌幅也就是70%。

另外也可以参考“租售比”，世界通行的标准是200-300，北京上海深圳等地则都达到700左右。可以说泡沫率在60%，就算下跌也顶多是这个数儿吧，但离80%多还有不少距离呢。

再一点是从银行角度来说的，中国房贷的抵押率一般都是70%，除了部分城市的公积金贷款有高于这比例的，绝大多数商贷都达不到。那也就是说，银行所承担的风险不超过30%，超过了就有可能造成金融业系统性危机。
换句话说，以中国的金融系统承受能力，即便加上10%的评估风控，以及已经还贷的折算率，那银行业也顶多能承受40-50%的房价下跌风险，再多就真悬了。所以如果超过30%，那首先坐不住的就是银行，他们比买房的业主还着急呢。

再有就是各地政府，他们可都是用土地来质押融资的，抵押率一般也在70%左右吧。也就是说他们其实和买房的业主差不多，同样害怕下跌。因为房价下降了地价就得降，如果低价出售，就算不赔钱，抵押在金融系统的其他土地也要重新评估价格，那就是资不抵债了，债务风险会大幅增加的。所以政府和银行一样，一旦土地价格跌幅接近30%，那他们也会比业主着急的。

北京相对好的多，市政府不太依赖土地财政，银行业务也并不是以房贷为主。但是北京毕竟是首都啊，真有人相信房价会跌到1万出头儿还没人接盘吗？

商品价格是由供需关系决定的，但价格也反向影响供需关系，只要降价就会刺激需求，到时候就看哪边绷不住了。

另外多说一句，需求有三个要素：意愿、资格和能力，也就是先看想不想买，再看让不让买，最后看是否买的起。

以北京楼市来说，房价确实很高，让大部分刚需都买不起想要的好房子。但是如果真的放开限购呢，是否会增加一部分需求？那此时就得看这些人是否想买北京的房子了。

做个思想实验吧，假定现在北京的房价真的降到1万出头儿了，而政府也放开了限购，只要有钱就随便买，那你觉得这1万块钱能坚持多久？