还没出正月，深圳楼市突然疯起来了。成交量、带看量全面上涨，而且是几倍十几倍的上涨！怎么回事？

春节假期后首周，深圳的看房大军仿佛是收到了什么指令一样，集体倾巢而出。

据深圳贝壳研究院日前监测数据显示，节后（2月18日至2月21日），深圳二手房的新增客源量相比春节前四天（2月6日至2月9日）增长了340.3%。而带看量更是飙升了1288%。

深圳链家研究院院长肖小平也在微博上晒出聊天记录，上周末深圳总价千万房源的看房客户明显增多，在福田中心区，一个小区能碰到十几二十个中介带看房。

而随着看房人数的暴增，深圳节后的二手房成交量也开始飞速增长。
据深圳贝壳研究院监测，今年春节假期结束后四天。深圳二手实际成交量创近五年新高，同比增长163.6%，即便是和2019年相比，涨幅也在87.1%。

二手房市场一夜回春的同时，深圳的新房市场也喜提“开门红”。今年春节后入市的首个新盘，南山区的卓越九珑，推出249套房源，登记客户却达260个，开盘当天就成交了183套房，去化超过7成。

从朋友圈里各家开发商的喜报来看，年后这一波新房行情蔓延的区域也是相当广泛。从南山前海，到宝安、龙华，再到光明、龙岗，甚至是坪山，都有不少楼盘出现了久违的行情。

均价10万+的前海楼盘一湾臻邸，前几天一下子成交了9套。南山74层的超高层住宅，均价8-9万的绿景白石洲，开年首周销售额已经高达1.3亿。

刚需楼盘也在拼命走量。

像光明的中海时光境，一周时间不到，成交了25套，还有华润润曜府，开工首周成交了29套。

龙岗的招商臻城开年首周成交了41套。尤其是在上周元宵节的周末，深圳的新房行情更是冲上一个小高潮。

据深圳链家的数据显示，上周日深圳新房成交量超70套，比之前单日成交增加了一倍多。像宝安的网红盘珈誉府，周末蹭着热点开放样板间，周末两天就成交了15套。

光明的润宏城周末成交10套，甚至就连郊区坪山的刚需盘紫樾润府，周末2天也成交了2800万的金额……

看房人群激增，新盘喜报刷屏，乍一眼看上去，深圳这波突然起来的楼市行情，确实挑动了市场热情。

有业内人士极其乐观地预测：接下来，深圳二手房突破5000套的荣枯线绝对没有问题。深圳楼市这一次，真的支棱起来了？

深圳楼市年后的这一次小爆发，其实并不令人意外。毕竟眼下的深圳楼市可谓是要政策有政策，要价格有价格。

就在春节前两天，深圳踩着放假前的档口，放松了一直以来铜墙铁壁般的限购政策。

深户家庭和成年单身人士购房取消落户年限，也不再要求缴纳个税或社保年限，非深户家庭及成年单身人士购房，缴纳社保或个税年限降为三年。

深圳的松绑政策刚出来不久，就有人估算出了深圳207新政释放出的房票数量。18-23岁的深二代有32万左右；深户在外地或国外工作的，大约有20万；

近3年入了深户的有110万，这就是110万张房票；随迁入户的有大约20万；社保满3-5年的人大约110万，其中的非深户大约有70万……这么一算，深圳这一次释放出来的房票数量大概能有
250万张。

这250万张房票中，即便只有1%是真的有买房需求的，那对于深圳楼市而言，也是相当庞大的购买力群体了。

除了限购的放松，前两天央妈的大幅降息也是原因之一，毕竟买房的成本是真的变低了。不过，政策方面的变化，充其量只能算是“导火索”。

深圳楼市开年爆火的真正原因，主要是深圳房价已经“跌到位”了。

从平均房价来看，截止2023年，深圳二手房的均价已经跌到了6.7万/㎡，几乎已经是2019年的房价水平了，相比2020年深圳房价的历史最高点，跌幅有14.35%。

平均房价跌幅尚且如此剧烈，真实的市场行情究竟有多惨烈，就不需要多说了。

像福田的八卦岭，2019年的时候凭借着荔园小学的东风，二手房价从5万一平飙到了15万+，直接翻了三倍。

可现在呢，泡沫在这几年被挤得一干二净，区域内很多小区的成交价都跌回了5-6万，相比2019年跌幅达到65%。

还有像罗湖的翠竹、南山的前海、宝安的宝中、碧海，这可都是核心区啊，跌幅却基本都在40%以上。

二手房市场一片哀嚎，新房市场也只能艰难求存。

就说今年春节假期吧，新盘为了抢客源，争先恐后地“砸盘式”降价。

比如龙岗的新霖荟璟花园，这个楼盘开盘时的备案单价在3.55万-4.33万/㎡之间。

而就在前不久，这个楼盘把价格降到2.5万/㎡，直接腰斩。这也是龙岗第一个把价格降到2字头的项目。

还有最近坪山的玺悦台小区，推出的新房价格直接从4万/㎡骤降至2.38万/㎡，刺激的老业主们发声明打算断供……

而业主和开发商之所以如此降价，无非就是为了把房子卖出去。

现在看来，深圳楼市疯狂的以价换量，好像终于有了一些效果。

那么，深圳现在可以抄底了吗？总的来说，深圳楼市还处在一个筑底的阶段。

虽然深圳眼下的行情靠的是政策驱动+以价换量，可若是政策够持久，量起得足够快，价格可能会重回上涨轨道。

尤其是在深圳已经有大量房票被释放的当下。

深圳楼市到底能不能翻身，关键要看两点因素——

一是深圳房价的后续走势。

在深圳楼市行情渐起的当下，一味降价其实未必是好的选择。

因为这会导致大批购房者继续观望。

而让房价止跌回稳，甚至略微上浮，反而会给市场加一把火，有助于行情的持续。

虽然根据国家统计局1月的70城数据显示，深圳房价还在下行通道，不过深圳二手房的价格目前已经有了止跌回稳的趋势了。

一方面深圳的二手房挂牌量在迅速减少。

据深圳市房地产中介协会发布的数据，截至2月19日，深圳共有49680套有效二手房源在售，较上个统计周减少4443套。

挂牌的业主少了，踩踏就不会那么严重了，不过相应的，市场上也就没有那么多的笋盘可以淘了。

就拿最近这段时间来说，有南山的二手房业主甚至已经开始逆势涨价了。

比如华侨城片区的天鹅堡(三期)，挂盘均价为17.2万元/㎡，涨幅直接去到了24.3%。

还有蛇口的龙瑞佳园、前海的山海翠庐，挂牌价涨幅均在14%左右。

虽然这只是极个别现象，但是对于二手房市场而言，却是一个清晰的回稳信号。

不过新房市场接下来面临的冲击就会比较大了。

今年深圳在保障房方面立下的Flag是建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间）。

而就在年前2月5日，深圳规自局已经批复了6个配售型保障房项目的建设用地信息。

没错，就是那个价格只有商品房3折的配售型保障房。

涉及的区域则是宝安、龙岗、龙华、坪山，基本都是刚需扎堆的地方。

所以在保障房全面铺开的这段时间里，这些区域的新盘为了抢夺客源，继续走低价路线几乎是必然的。

以价换量，依旧会是深圳新房市场的主旋律。

而对于购房者而言，接下来着重打新，应该会有一些不错的机会。

第二个因素就是深圳楼市后续政策的出台。

年前深圳那一波放松限购，虽然力度不小，但是影响的人群还是倾向于深户刚需。

要想彻底翻身，必须要大批的新钱进场，这就要吸引外地的购买力才行。

所以深圳后续的政策跟进很重要，比如跟广州一样，放开全市120平以上住宅限购。

换言之，只要价格稳定，政策持续，深圳楼市是一定会持续回暖的。