购买商品房离婚时房产如何分割？
作者：北京高和德律师事务所 陈海昶律师

    离婚房产分割中商品房分割最常见的几种情况，现解答如下：

    1、婚前以一方名义全款购买商品房，并在离婚时已经领取房产证，房产证上记载一方的名字：

    解答：根据我国法律的有关规定，在这种情况下，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，属于婚前个人财产，离婚时不再分割，房产归房产证上记载名字的一方所有，并且这种财产状况不随婚姻时间的长短发生变化。

    如果夫妻双方在婚前（或婚后）对该房产有特殊约定（特殊约定的内容既可以约定房产共有，也可以约定房产由某一方独有，可以约定共有份额，也可以不约定共有的具体份额），离婚时按约定内容办理。

    此外，还有一种例外情况，就是离婚时一方确实无处居住生活困难，按照婚姻法及最高法院的司法解释的有关规定，应当允许有困难一方继续居住在原住房内，即享有一定的房屋使用权。双方可对居住情况进行协商，如协商不成，由人民法院判决处理。

    2、婚前以一方名义贷款购买商品房，婚后一方（或双方）继续偿还银行贷款，离婚时已经领取房产证，房产证上记载一方名字：

    解答：这种情况看起来与第一种情况很相近，但实际上与第一种情况大不相同。第一种情况的房产是婚前个人财产，第二种情况的婚后还款部分属于夫妻共同财产，离婚时需要进行分割，房产的归属不是当然归购买房产一方所有，需要根据双方的条件确定房产归谁，得房的一方给予对方一定的补偿。

    在分割时不是对房产全值均分，需要用房价减去婚前一方已经支付的购房款，再减去欠银行的贷款，剩余部分由夫妻双方平均分割。如果房屋价值随时间的流逝增值或贬值，应当按照一定的系数修正房产分割的数值。

    需要注意的是，无论夫妻双方共同还款，还是一方单独还款，婚后还款的部分都应认定是共同财产，离婚时应当分割。

    3、婚后全款购房
    
    解答：婚后全款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。

    具体方法分割如下：

   1、 如果一方要房，另一方不要房，得房者可给另一方一半补偿。房屋价值按市场价计算，市场价通常以房地产专业评估公司的评估价值作为依据。

    2、如果夫妻双方都要房，可采取竞价方式获得产权，以出价高者获得房屋。竞价方式在理论上是公平的，但实际上对弱势的一方并不公平，也容易造成新的社会问题，所以在有些情况不适用竞价方式。如女方带着哺乳期的孩子，并且没有其他住房存在生活困难等情况，如果男方采竞价方式获得住房，将使女方陷入巨大的困难甚至难以生存。在这种情况下，可由法院判决确定住房归属，得房者给对方一半补偿，计算依据通常以房地产专业评估公司的评估价值作为依据。
    如果竞价不成，可由法院判决确定。

    3、双方都不要房，可拍卖房屋，所得价款平均分割。

    4、婚后贷款购房

    解答：婚后贷款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。
    
    如果离婚时贷款已经还完，双方按市场价值平均分割即可，房屋市场价以专业房地产评估公司的评估值为依据。
    
    如果离婚时贷款尚未还清，双方应当平均分割房屋净值，房屋净价值为离婚时房屋市场价（专业房地产评估公司的评估值为依据。）减去未还款本金（不含利息）。

    具体方法分割如下：

   1、 如果一方要房，另一方不要房，得房者可给另一方一半补偿。房屋价值按市场价计算，市场价通常以房地产专业评估公司的评估价值作为依据。

    2、如果夫妻双方都要房，可采取竞价方式获得产权，以出价高者获得房屋。竞价方式在理论上是公平的，但实际上对弱势的一方并不公平，也容易造成新的社会问题，所以在有些情况不适用竞价方式。如女方带着哺乳期的孩子，并且没有其他住房存在生活困难等情况，如果男方采竞价方式获得住房，将使女方陷入巨大的困难甚至难以生存。在这种情况下，可由法院判决确定住房归属，得房者给对方一半补偿，计算依据通常以房地产专业评估公司的评估价值作为依据。
    如果竞价不成，可由法院判决确定。

    3、如果双方都不要房，可拍卖房屋，所得价款由双方平均分割。

    5、离婚时尚未领取房产证，双方对房产归属有争议
    
    解答：此种情况可协商解决，如协商不成，法院不就房屋产权归属进行判决，只对房屋使用权作判决。等到今后领取房产证后，双方任一方均可另行起诉来确定房屋归属。

    6、父母部分出资购房

    解答：父母在子女婚前部分出资购房视为对子女的赠与。离婚时将扣除此款，剩余价值进行分割。婚后一方的父母出资购房，视为对夫妻双方的赠与，离婚时对房产全额进行分割。

    7、离婚时，一方提出买房时曾向父母借款，另一方对此借款不予认可。

    解答：这种情况下，审理离婚案件的法院一般不对该债权债务进行实质性审查，通常会告诉主张借钱的一方可以另案起诉。

    8、房产证上记载有第三人名字（子女、父母的名字）

    解答：在离婚诉讼案中，法院通常不对记载有第三人名字的房产归属进行判决，涉及第三人房产权属的诉讼应当另案起诉。

    在实践中有些法院先中止离婚诉讼案，并告诉离婚当事人就房屋产权争议另案起诉，待房屋产权争议案作出判决后，离婚诉讼继续审理。

    9、婚前共同出资购房，领取的房产证只记载其中一人名字

    解答：离婚时如果房产证上没有记载的一方不能提供充分证据证明双方共同出资购房，法院通常不支持要求分割房产的诉讼请求。

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