■司法观察

　　 抓住要点解决难点

　　 针对在审判领域中出现的房产买卖合同效力认定的难点问题，记者采访了厦门中院民五庭法官章毅。

　　 章毅认为，审理此类案件的主要思路在于审查相应的房产买卖合同是否违反了法律、法规的强制性规定，是否违背了社会公共利益。依据合同法认定合同效力时，应注意以下审判要点：

　　 一是要严格把握适用法律规范的效力层级并区分强制性规范类别。

　　 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，地方性法规、行政规章等不能作为认定合同效力的依据。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”理论界与实务界已基本形成了对强制性规定进行区分的共识，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，应认定合同无效，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。

　　 二是法律、行政法规无规定时，可审查是否存在损害社会公共利益的情形来认定合同的效力。

　　 所谓社会公共利益,就是法理上通常所说的公共利益。它是指属于社会全体成员的利益。“公共利益范畴的核心内容就是其公共性,基本内涵是指在特定社会历史条件下,从私人利益中抽象出来能够满足共同体中全体或大多数社会成员的公共需要,经由公共程序并以政府为主导所实现的公共价值。”一般认为，维护社会公共利益的原则，就是传统民法中的公序良俗原则。在法律、行政法规没有规定时，可审查是否存在损害社会公共利益的情形来认定合同的效力。在法律、行政法规没有规定但有相关行政部门制定的行政规章时，可结合行政规章的具体规定是否涉及社会公共利益保护的情形，选择参照适用相关行政规章的规定，在违反其效力性强制性规定时，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由认定合同无效。