将集体土地“农转非”

　　 某综合楼项目用地系乡村企事业用地，H村委会将讼争地块委托龙兴公司全权开发经营。此后，龙兴公司在讼争地块上建造了某娱乐城项目。

　　 2016年，龙兴公司与黄某签约，将娱乐城中的讼争房屋使用权转让给黄某，成交价500万元，还约定土地使用权及房屋使用权年限均为70年。2019年，龙兴公司起诉要求确认合同无效。

　　 一审法院认为，案涉乡村企事业用地不得出让、转让或用于非农业建设，若改变土地权属和用途须办理土地变更登记手续。讼争合同名为使用权转让实为房屋买卖，包含转让集体土地使用权，违反了法律的强制性规定，应认定无效。

　　 厦门中院二审审理后认为，根据我国法律相关规定，农民集体所有的土地使用权不得非法出让、转让或者出租用于非农业建设。黄某与龙兴公司签订讼争合同因违反法律强制性规定，应认定无效。

　　 ■点评

　　 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”讼争合同所涉土地属于农村集体所有，转让的内容包含集体土地使用权，不符合前述规定的例外条件，违反法律强制性规定，应认定为无效。